conoscere e capire

Agibilità : Requisito fondamentale di ogni immobile che deve essere garantito all'acquirente nel momento incui entra in possesso del bene(art.1477 C.C.).Il certificato di agibilità(abitabilità - per gli immobili ad uso abitativo) è rilasciato dal Comune e attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza,igiene,salubrità,risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (Legge425/94).

Diritti Reali: I diritti reali sugli immobili.oggetto di trascrizione,sono(cir.Ag.del Territorio n.3/2004):proprietà,proprietà superficiaria,proprietà per l'area,nuda proprietà,nuda proprietaria superficiaria,abitazione,abitazione su proprietà superficiaria,diritto del concedente,diritto dell'infiteuta,superficie,uso,uso su proprietà superficiaria,ususfrutto,ususfrutto su proprietà superficiaria,servitù.

Diritto di superficie: diritto reale di godimento che consiste nel poter costruire e mantenere sopra il suolo altrui una costruzione.

Accatastamento :Iscrizione degli immobili nei registri catastali con la conseguenza attribuzione della rendita.Ai fini dell'accatastamento i proprietari devono denunciare all'Ufficio del Territorio le nuove costruzioni entro il 31 gennaio dell'anno sucessivo a quello in cui sono diventate utilizzabili per l'uso a cui sono destinate.Con una apposita procedura informatica il contribuente,con l'ausilio di un professionista abilitato,propone la rendita catastale.L'ufficio,se rettifica la rendita già attribuita o proposta dal contribuente,ha l'obbligo di notificare all'interessato la nuova rendita avverso la quale può essere presentato entro 60 giorni,ricorso presso la competente Commissione tributaria.

Estimi Catastali:  dati censuari per la determinazione ai fini fiscali,del reddito imponibile degli immobili.

Frazionamento: (Immobiliare) è la suddivisione di un immobile in due unità o più unità.
                         (Mutuo)  è la ripartizione dell'importo originario di un mutuo,odel capitale residuo al momento dell'operazione,in più quote in modo che chi si accolla le stesse risponde verso l'Ente finanziatore nei rispettivi limiti di valore.Al frazionamente del mutuo corrisponde generalmente,quando lo stesso sia assistito da garanzia ipotecaria,anche il frazionamento dell'ipoteca.

Arbitrato: Demandare ad arbitri,in base a clausola contrattuale(compromissoria),la soluzione di una controversia,senza ricorrere all'autorità giudiziaria.

Detenzione: Esercizio di potere su una cosa che non si possiede.

Cauzione: Somma di denaro versata a garanzia dell'adempimento contrattuale.

Fideiussione: E' l'atto con il quale il soggetto,il fideiussore,si impegna personalmente verso il creditore garantendo l'adempimento di una obbligazione altrui.La fideiussione è efficace anche se il debitore non ha conoscenza.La fideiussione può essere prestata per un obbligazione condizionale o futura,in quest'ultimo caso deve essere previsto l'importo massimo della garanzia.(Cod.Civ. 1936 -1957).

Edilizia: (tipi)
Agevolata: che usufruisce di mutui assistiti da contributo statale.
Convenzionata: per il quale il promotore si impegna con una convenzione con il Comune a vendere o locare l'immobile,per un certo numero di anni,a prezzi determinati.
Sovvezionata:a finanziamento pubblico. 

Garanzia del costrutture: Per rovina,pericolo di rovina e gravi difetti,dura 10 anni dal compimento delle opere e va denunciata entro un anno dalla scoperta.

Garanzia del venditore: Per vizi e difetti,sempre che non possa dimostrare che il compratore al momento del contratto ne era a conoscenza,va fatta entro 8 giorni,dalla scoperta del vizio o difetto,ed entro un  anno della consegna,il conpratore può chiedere la risoluzione del contratto con restituzione del prezzo ovvero la riduzione del prezzo,oltre al risarcimento del danno (art.1490 e seg.C.C.).

Garanzie Personali: Sono il Mandato di credito,la fideiussione e l'Avallo,con i quali i soggetti che la sottoscrivono si impegnano ad adempiere in luogo ed in concorso con il debitore principale;con la possibilità per il creditore,in caso di inadempimento,di soddisfarsi anche sopra il loro patrimonio personale.

Garanzia generica: E'la garanzia che tutti i creditori hanno per soddisfare le proprie ragioni,mediante esecuzione forzata su tutti i beni del debitore,a parità di condizione.

Garanzie reali: Sono il Pegno,l'ipoteca ed il Privilegio,con i quali vengono costituiti a garanzia specifici beni vincolati a favore del creditore in forma preferenziale,cioè escludendoli da eventuali azioni da parte di altri creditori.

Fondo Dominante: Terreno o edificio che vanta un diritto di servitù gravante su un terreno o edificio attiguo(fondo servente).

Fondo Servente:  Terreno o edificio gravato di servitù a favore di terreno o edificio attiguo (fondo dominante).

Fascia di Rispetto: Striscia di terreno sulla quale esistono limitazione alla realizzazione di costruzioni,recinzioni e piantagioni.

Evizione: Perdita del bene acquistato per diritti spettanti a terzi,il venditore ha l'obbligo di garantire l'acquirente dalle pretese di terzi che vantino diritti sull'immobile.

Enfiteusi: Diritto almeno ventennale concesso dal proprietario (concedente) ad altro soggetto (enfiteuta-livellario) di godere di un fondo con l'obbligo di migliorarlo e di corrispondere un canone periodico in denaro o in derrate.

Confusione: Estinzione di una servitù quando il proprietario del fondo servente diventa proprietario anche del fondo dominante e viceversa.

Reddito Domenicale:  rendita catastale dei terreni.

Regolamento Edilizio: Insieme di norme che disciplinano l'attività edilizia nel territorio comunale.

Rescissione: annullamento degli effetti o obblighi di un contratto,pronunciata dal giudice su istanza di uno dei contraenti,qualori risulti evidenti la sproporzione fra le prestazioni alle quali le parti si sono obbligate.

Riduzione in Pristino: ricostruire la situazione di un immobile quale era in origine.

Riscatto: diritto di ottenere contro terzi la proprietà di un immobile venduto senza rispettare il diritto di prelazione.

Riconduzione:  rinnovo del contratto di locazione.

Locazione: E' un contratto,comunemente detto di affitto,col quale una parte,detta locatore(in genere il proprietario),si obliga a far godere all'altra parte,detto locatario o conduttore o inquilino,una cosa mobile o un immobile per un certo tempo,dietro pagamento di un determinato corrispettivo(canone).La durata non può superare i trenta anni.I contratti di locazione sono nulli se,ricorrendo i presupposti,non vengono registrati (L.311/2004).

Opere Urgenti: Nei contratti di locazione sono le opere di riparazione straordinaria a carico del locatore,cui può far fronte il conduttore esigendo il rimborso della spesa sostenuta (art.1577 C.C.).Nel condominio sono le opere che l'amministratore,o anche un condominio,può effettuare nelle parti comuni per evitare pericoli o rischio di maggiori danni. 

Leasing: Contratto mediante il quale una parte conceda ad un'altra,dietro pagamento di un canone,la disponibilità di un bene,con facoltà di acquisirne la proprietà allo scadere del contratto.Restano a completo carico del locatario gli oneri assicurativi,di manutenzione e gestione del bene in oggetto.

Obbligazione: Contrattto volontario o obbligo giuridico dipendente dalla volontà o dalla Legge i cui soggetti sono un creditore e un debitore ed il cui oggetto è una prestazione possibile,lecita e determinata o determinabile.Le obbligazioni si trasmettono per sucessione ereditaria,oppure possono essere trasferite per atto tra vivi.Si ha obbligazione solidale quando può essere fatta valere anche contro uno solo di una pluralità di creditori o debitori.

Pertinenza: Si definisce così una cosa posta a servizio di un'altra,senza che ne costituisca parte integrante,ma solamente con la funzione di accrescerne l'utilità oppure il pregio(ad esempio box,cantina ,ecc.) (art.817 e seg.C.C.).

Pilotis: Spazio aperto posto al piano terra di un edificio avente solitamente struttura in cemento armato,adibito a portico o parcheggio auto.

Pluviale: Canalizzazione verticale che raccoglie le acque piovane provenienti dalle gronde.

Lastrico Solare: Copertura piana di un edificio,praticabile o non.

Bocca di Lupo: Piccolo vano per dare aria e luce a un locale interrato.

Rapporto di Aeroilluminazione: rapporto fra la superficie abitabile di un locale e la dimensione delle sue finestre o porte finestre.

Superficie: la S. commerciale si determina misurando la superficie dell'unità immobiliare .al lordo delle murature interne e perimetrali (queste ultime fino alla mezzeria,se confinanti con altre proprietà,anche comuni) e aumentata della superficie delle eventuali perinenze(cantine,balconi,terrazzi,giardini ecc.) opportunamente ponderate
S.fondiaria,abbr.SF,definisce la parte di superficie edificabile,espressa in mq,di pertinenza degli edifici.
S.lorda di pavimento,abbr.SLP,è la somma delle superfici dei singoli piani fuori terra compresi entro il profilo esterno delle pareti perimetrali,degli eventuali soppalchi e dei piani interrati o seminterrati ove sia consentita permanenza di persona.
S.utile,lorda,si misura al netto delle murature esterne al lordo delle pareti divisorie.
S.utile netta,si misura al netto di tutte le murature (calpestio).
S.utile residenziale,abbr:SUR,superficie utile degli alloggi al netto dei muri.

Servitù: peso,onere,obbligo,divieto che grava su un terreno o un edificio detto "servente" a favore di un altro detto "dominante" principali esempi:
s.aeronautica,relativa ai terreni vicini agli aeroporti,
s.altius non tollendi,di non costruire edifici oltre una certa altezza per assicurare al fondo vicino luce e panorama.
s.apparente,contraddistinta da segni di tipo edilizio visibili ed evidenti.
s.coattiva,costituita in forza di legge contro la volontà del proprietario del fondo servente.  
s.di elettrodotto di far passare sul fondo i cavi di un elettrodotto.
s.di uso pubblico,si costituisce per usucapione,a favore della collettività,per il passaggio senza ostacoli o limitazioni sul fondo privato.
s.di via alzaia,a margine dei canali navigabili per consentire il traino da terra delle imbarcazioni.
s.militari,per esigenza della difesa del Paese.
s.non aedificandi,di non costruire.
s.per destinazione del padre di famiglia,dipendente dall'originaria struttura dell'immobile che è stato sucessivamente diviso.
s.telefonica,di fara passare sul fondo i cavi telefonici.
s.volontaria,costituita per contratto o comunque per volontà dei proprietari interessati.

Uso: ai sensi dell'art.1021 del Codice Civile l'uso è il diritto di servirsi di una cosa e,se essa è fruttifera,di raccoglierne i frutti,nel limite dei bisogni dell'utilizzatore e della sua famiglia;valutati secondo la condizione sociale del titolare del diritto.Il diritto può essere ceduto.Le spese di ordinaria amministrazione ed i tributi vengono pagati dell'utilizzatore in proporzione alla quantità del bene utilizzato.

Usufrutto: è il diritto di godere della cosa altrui.Caratteristica principale è la temporaneità della sua durata;in assenza di differenti comunicazioni,si intende costituito per l'intera durata della vita dell'usufruttuario,che oltre ad utilizzare il bene,può cedere ad altri il proprio diritto,può concedere l'ipoteca a dare in locazione le cose che lo compongono.La vendita di un immobile di cui si possiede soltanto la "nuda proprietà"(poichè è di altri l'usofrutto)viene fatta a valori inferiori rispetto alla piena proprietà.Esiste una tabella,normata ed in vigore dal 2004,che varia proporzionalmente con l'età dell'usufruttuario,e quindi alle aspettative di durata residua dell'usufrutto medesimo.

Usucapione: è un modo di acquistare la proprietà,a seguito di possesso ventennale (decennale se acquisto in buona fede)continuato,non violento nè clandestino(art.1158 e seg.C.C.).

Vincolo: particolare limitazione del diritto di proprietà su un bene.
V.aeronautico,colpisce i terreni circostanti gli aeroporti.
V.ferroviario,limitazione delle attività edilizie in prossimità delle rotaie della ferrovia.
V.forestale,a tutela di foreste,boschi e alberi di alto fusto.
V.idrogeologico,a tutela delle falde idriche e divieto di costruire su terreni potenzialmente franosi.
V.paesaggistico,tutela di cose immobili e bellezze naturali che hanno particolare interesse e bellezza.
V.sismico,norme tecniche e urbanistiche che si applicano alle zone dichiarate sismiche.
V.storico-artistico-archeologico,imposta dalla competente autorità ed avente per oggetto la tutela di immobili storici e artistici.

Particella Catastale: E' una porzione continua di terreno o fabbricato situata in un medesimo Comune,appartenente allo stesso possessore,della medesima qualità o classe e con la medesima destinazione.

Vendita a corpo: per quale il prezzo è determinato in base alla consistenza dell'immobile e non alla sua misura,e qualora questa sia indicata nel contratto non si fa luogo ad aumento o diminuzione del prezzo se la misura è inferiore o superiore di un ventesimo a quella indicata(art.1538 C.C.).

Vendita a Misura. è vendita di un immobile con un prezzo stabilito in ragione di una somma per ogmi unità di misura,quasi sempre il metro quadro.Il venditore può recedere dal contratto se la misura dichiarata risulti superiore di un ventesimo di quella accertata.(art.1537 C.C.)

Opzione: L'articolo 1331 del codice civile descrive il meccanismo dell'opzione,che si qualifica come un vero e proprio schema contrattuale,che può rientrare in una più ampia convenzione e può avere o meno un corrispettivo.Il beneficiario,dell'opzione è titolare del diritto di concludere il contratto cui l'opzione inerisce,attraverso la sua sola dichiarazione unilaterale di accettazione.Il proponente,invece,rimane vincolato alla sua dichiarazione,per un tempo predeterminato dalle parti o,in mancanza,dal giudice ai sensi dell'articolo 1183 del codice civile.E' necessario che l'opzione contenga tutti gli elementi necessari per concludere il contratto cui essa è finalizzata e che si perfezionerà,come detto,con l'accettazione del beneficiario.Sebbene il proponente nell'opzione,come nella proposta irrevocabile sia obbligato a mantenere ferma la sua proposta,la prima configura un vero e proprio contratto e infatti conserva la sua validità anche in assenza di un termine a differenza  di quanto accade nell'altro istituto.Nell'opzione dunque,il vincolo è unilaterale.Esempi: opzione di acquisto,opzione di vendita,opzione di permuta.

Visura: prendere visione in maniera documentale.

v.ipotecaria,presso la Conservatoria dei Registri Immobiliare,per verificare la proprietà e l'esistenza di trascrizioni,
v.catastale,presso il Catasto,dei dati catastali.

Voltura Catastale: Obbligo di annotazione nei registri catastali del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale.

Ipoteca: L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto,anche nei confronti di un eventuale terzo acquirente di espropriare,i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione.(Ved. Cod.28O8-2898).
L'ipoteca può avere  per oggetto i beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
L'ipoteca può essere:
Legale,quando deriva da un diritto acquisito da che vende per l'adempimento degli obblighi assunti dal compratore,dai coeredi per il pagamento di conguagli sopra gli immobili loro assegnati,nonchè lo Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile in base alle disposizioni del Codice Penale.
Giudiziaria,accesa dopo una sentenza di condanna al pagamento di una somma o dell'adempimento di un altra obbligazione. 
Volontaria,quando è concessa per dichiarazione unilaterale con atto pubblico o con scrittura privata;iscritta sui beni specificatamente indicati e per una somma determinata in denaro.Si chiama di 1 grado l'ipoteca in essere iscritta per prima,le successive assumono gravi diversi in base alla loro data di iscrizione.

Spread: è una delle due componenti del tasso di interesse di un mutuo,è un valore stabilito contrattualmente che rimane fisso nel tempo e che comprende il margine di guadagno della banca e le varie spese di gestione.Sommata ad uno specifico tasso di riferimento preso sul mercato (euribur),determina il tasso di interesse applicato al mutuo.Lo spread applicato dalle banche non è un valore fisso,ma varia a seconda del tipo di mutuo,del cliente,della durata e delle condizioni di mercato.

Taeg: Tasso Effettivo Globale sui prestiti erogati da banche e finanziarie.
Il tasso è calcolato tenendo conto,oltre che degli interessi,anche di tutti gli altri oneri accessori che gravano sul prestito (spese d'istruttoria,spese ipotecarie,diritti fissi,spese d'incasso ecc.) che aumentano l'onere effettivo assunto dal debitore.
Per legge il TAEG deve essere evidenziato nei contratti,e nei documenti pubblicitari per dare la massima trasparenza alle operazioni il cui costo non può essere percepito dal solo tasso d'interesse).E' il vero dato utile,perchè omnicomprensivo,per confrontare la convenienza tra i prodotti di diversi istituti,ovviamente a parità di importo e durata del frazionamento.

Surruga - Mutui: La normativa in materia di portabilità del mutuo è stata introdotta nel nostro ordinamento nell'ambito di un articolato intervento legislativo di promozione della concorrenza e rafforzamento della tutela del consumatore,attuato dal cosidetto decreto Bersani-bis del 2007.
La normativa prevede una serie di disposizioni finalizzate a semplificare e rendere meno oneroso,per chi abbia stipulato un contratto di finanziamento con una banca o un intermediario finanziario,il trasferimento del proprio debito a un altro istituto di credito.La nuova disciplina,in particolare,ha reso possibile effettuare il trasferimento dell'operazione di finanziamento a mezzo di surrugazione per volonta del debitore,la quale consente al nuovo mutuante di subentrare nell'ipoteca iscritta a favore dell'riginario creditore e nelle garanzie che assistono il finanziamento,senza che esse debbano essere cancellate e ricostituite.
Per effetto della nuova normativa,infatti, il finanziatore originario non può in alcun modo opporsi all'estinzione anticipata dal rapporto e alla surrogazione del nuovo mutuante,ne può validamente avvalersi di clausole o accordi contrattuali che impediscano o rendano oneroso per il debito l'esercizio di tale facoltà.Sotto il profilo tributario,la surrugazione non determina l'estinzione dei benefici fiscali connessi all'originario finanziamento e non è soggetta al pagamento del'imposta sostitutiva.   

 

Nuda Prioprietà: Proprietà di un immobile priva dei diritti di godimento,che spettano invece al titolare del diritto di usofrutto o di abitazione.Il valore di una nuda proprietà è inferiore a quello della piena proprietà.Esistono in materia tabelle di riferimento per calcolarne il valore(rispetto a quello pieno),in base all'età dell'usufruttuario e alle condizoni contrattuali dell'usufrutto medesimo.

Caparra Confirmatoria:  Somma di denaro che conferma l'impegno contrattuale e che pederà chi non adempie agli obblighi assunti,nel caso in cui dovesse essere inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra,l'altra parte ha il diritto di recedere dal contratto e pretendere il doppio della somma versata.La parte che non è inadempiente potrà in ogni caso chiedere l'esecuzione del contratto (art.2932 C.C.),e quindi al limite una sentenza che abbia gli stessi effetti del contratto stesso,o la liquidizione del maggior danno subito (art.1385 C.C.),in caso di registrazione del contratto preliminare è soggetta ad una imposta dello 0,5% che viene detratta dall'imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo,se questo non viene stipulato le somme versate non sono rimborsabili. 

Rogito: atto ufficiale di compravendita redatto da un notaio e registrato presso l'ufficio del registro.

Mandato: Contratto con cui una parte (mandante) conferisce all'altra parte (mandatario) l'incarico di compiere atti in suo nome,e per suo conto.Si presume oneroso.